Está pensando em vender um imóvel e não sabe o que fazer para garantir o negócio? Está pensando em adquirir uma casa e deseja obter garantia de que o vendedor não desistirá da venda? Para evitar dor de cabeça, especialistas em Direito Civil recomendam a elaboração de um contrato preliminar.
O documento não tem o efeito do contrato definitivo, mas é capaz de impor regras que deverão ser respeitadas, de acordo com os artigos nº462 ao nº466 do Código Civil.
João Aguirre, professor da LFG e doutor em Direito Civil, explica um pouco mais sobre o documento. “O contrato preliminar constitui instrumento largamente utilizado no âmbito do direito imobiliário, com o objetivo de conceder maior segurança às partes no momento da transferência de um imóvel”, explica o especialista.
Desta maneira, existem dois tipos de contrato preliminar: a) o compromisso unilateral de contrato ou contrato de opção; e b) o compromisso bilateral de contrato. De acordo com Flávio Tartuce, Doutor em Direito Civil pela Universidade de São Paulo e professor da LFG, no primeiro as duas partes assinam o instrumento, mas apenas uma delas assume a obrigação de fazer o contrato definitivo, restando para a outra parte somente a opção de celebrá-lo.
Já no segundo contrato preliminar ambas as partes assumem a obrigação de celebrar o contrato definitivo. “Nas duas modalidades, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos do contrato principal que valerá depois”, comenta Aguirre.
Tartuce explica que o compromisso bilateral de contrato é o mais utilizado na aquisição de imóveis. Quando ele não é registrado, o comprador possui três opções: exigir a celebração do contrato definitivo pelo vendedor, através de tutela específica, de acordo com o art. 463 do Código Civil; o juiz poderá suprir a vontade do devedor, conferindo caráter definitivo ao contrato principal; ou ainda permitir ao comprador exigir o pagamento de perdas e danos por parte do vendedor inadimplente.
Segundo Aguirre, todas essas opções conferem maior segurança ao comprador para que pague o sinal ou princípio de pagamento ao vendedor. Neste caso, é importante ter em mente que o sistema jurídico brasileiro lhe assegura o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, seja pelo próprio vendedor, seja por suprimento judicial; ou mesmo o pagamento de indenização por perdas e danos, caso o negócio não se realize.
Pelo lado do vendedor, o contrato preliminar também proporciona segurança, pois ele terá o direito de exigir que o contrato definitivo seja cumprido com o pagamento do preço pactuado; ou até pedir perdas e danos na hipótese de descumprimento por parte do comprador. “Por essas razões, o contrato preliminar representa uma dinâmica muito utilizada para a aquisição de imóveis em nosso mercado imobiliário”, concluí Aguirre.
*Conteúdo produzido pela LFG
