As formas de aquisição de propriedade imóvel são um tema de grande aplicação prática, que sempre é destaque em concursos públicos.
Por isso escrevemos o presente texto, embasado na melhor doutrina sobre o assunto. Além disso, convidamos o professor da LFG, Fábio Gazzi, para falar um pouco sobre a aquisição derivada e a aquisição originária da propriedade, além de seus impactos no Registro de Imóveis.
Nesse artigo veremos:
- O que é propriedade?
- O que é aquisição da propriedade?
- Quais são as formas de aquisição da propriedade imóvel?
- Quais são os modos de classificação da aquisição da propriedade imóvel?
- Reflexos das modalidades de aquisição da propriedade no Registro de Imóveis?
- Quais os principais princípios da sistemática registral?
Por fim, veremos como o tema já foi cobrado em questões de concursos públicos.
E então? Pronto para tirar todas as suas dúvidas sobre aquisição da propriedade imóvel? Vem com a gente!
O que é propriedade?
Fábio Pinheiro Gazzi, professor de Direito Notarial e Registral na pós-graduação da LFG e mestre em Direito na PUC-SP, ensina que:
“No sistema evolutivo da sociedade deparamos que a propriedade é sempre mencionada e destacada. Dela, a pessoa exerce os atos de sobrevivência e manutenção de sua vida. Por essa razão, a Constituição Federal de 1988, logo no artigo 5º, prevê a propriedade como direito fundamental”.
O artigo 5º, caput, da Constituição Federal prevê que:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
O professor Fábio Gazzi continua:
“Entende-se por propriedade o direito de um determinado indivíduo ou de um grupo de pessoas sobre um bem específico e determinado, formado por uma situação jurídica que atribuirá a titularidade para o exercício dos atributos de uso, fruição, disponibilidade e reivindicação. Este bem, como definido pelo Código Civil, poderá tanto ser um bem móvel como imóvel.
Ao contrário do que era determinado no passado, este direito do titular sobre o bem não é mais tido como absoluto, mas sim relativo, uma vez que diante do reconhecimento da função social da propriedade.
Para o fim de se manter a harmonia e a estabilidade do Estado Democrático de Direito, faz-se necessário que o interesse individual sucumba ao interesse coletivo que muitas vezes poderão estar expressos nas diretrizes urbanísticas ou nos interesses políticos do Estado por intermédio de suas legislações”.
Nesse sentido, o artigo 1.228 do Código Civil diz que:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. (destaques nossos)
A propriedade, portanto, é um direito real e possui especial atenção no Código Civil.
O que é aquisição da propriedade?
O Código Civil divide as formas de aquisição da propriedade móvel das formas de aquisição da propriedade imóvel. Nesse artigo, estudaremos aqui as formas de aquisição da propriedade imóvel.
O Código Civil prevê que:
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. (destaques nossos)
Sendo a propriedade um direito real, sua aquisição, em regra, se dá com o devido registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quais são as formas de aquisição da propriedade imóvel?
São quatro as formas de aquisição da propriedade imóvel previstas no Código Civil:
- Usucapião
- Registro de Título
- Acessão
- Sucessão Hereditária
A doutrina classifica também os modos de aquisição da propriedade, conforme veremos a seguir.
Quais são os modos de classificação da aquisição da propriedade imóvel?
Quanto ao modo de aquisição da propriedade imóvel, esta pode ser classificada em dois modos: originária ou derivada.
A seguir, veremos o que o professor da LFG, Fábio Gazzi, ensina sobre aquisição originária e derivada da propriedade. Logo em seguida, estudaremos cada uma das espécies previstas no Código Civil.
Aquisição originária
“A aquisição originária decorre de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. O que se analisa são os requisitos legais para a obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada.”
Na aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não haverá o que mencionar em recolhimento de impostos e exigência de retificação de área. Eventuais gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.
Note-se que, na aquisição originária, a análise do Registrador será limitada às formalidades do título que conferem a transmissão da propriedade”.
O professor Christiano Cassettari, em sua obra Elementos de Direito Civil, conceitua:
“Fato jurídico é todo acontecimento natural ou humano capaz de criar, modificar, conservar ou extinguir direitos e deveres”. (CASSETTARI, C. Elementos de direito civil. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book).
São formas de aquisição originária da coisa imóvel:
- A usucapião;
- A acessão (formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo de rio, plantação, construção).
Aquisição derivada
“A aquisição derivada é aquela pela qual a autonomia das partes faz com que a propriedade seja transferida de uma pessoa para outra, exigindo, a legislação, certas formalidades e solenidades.”.
Na aquisição derivada a análise pelo Registrador será mais ampla, tanto no aspecto formal, como material; sendo neste caso possível exigir o recolhimento dos impostos, a análise do conteúdo para a qualificação das partes e exata extensão da propriedade, entre outros”, continua o professor Fábio Gazzi.
O professor Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro Direito Civil Brasileiro, afirma:
“A aquisição é derivada quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade, como no registro do título translativo e na tradição”. (GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book).
São formas de aquisição derivada da coisa imóvel:
- A sucessão hereditária;
- O registro público do título de aquisição (no caso de compra e venda, por exemplo).
Esquema sobre os modos de aquisição da propriedade imovel
| ORIGINÁRIA | Usucapião |
| Acessão | |
| DERIVADA | Sucessão hereditária |
| Registro público de título |
Agora que você entendeu a diferença entre aquisição originária e aquisição derivada da propriedade, estudaremos cada uma das formas de aquisição da propriedade imóvel previstas no Código Civil.
Formas de aquisição da propriedade imóvel
Usucapião
Os professores Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho conceituam:
“A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei”. (GAGLIANO, P. S.; FILHO, R. P. Novo curso de direito civil – direitos reais. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2021. E-book.)
A usucapião exige a conjugação de três pressupostos:
- Posse contínua e pacífica
- Tempo de posse
- Animus domini (agir como se dono fosse)
Quais são as espécies de usucapião?
| Usucapião extraordinária | Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. |
| Usucapião extraordinária com prazo reduzido | Art. 1.238, Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. |
| Usucapião especial rural ou pro labore | Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. |
| Usucapião especial urbana ou pro misero | Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. |
| Usucapião familiar | Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. |
| Usucapião ordinária | Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. |
| Usucapião ordinária tabular | Art. 1.242, Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. |
| Usucapião especial urbana coletiva | Estatuto da Cidade, Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. |
| Usucapião indígena | Estatuto do Índio, Art. 33. O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal. |
Acessão
Segundo o Código Civil:
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I – por formação de ilhas;
II – por aluvião;
III – por avulsão;
IV – por abandono de álveo;
V – por plantações ou construções.
Construção em imóvel alheio
Uma das principais formas de aquisição da propriedade por acessão é através da construção em imóvel alheio. Nesse caso, é importante analisar se a parte agiu de boa-fé ou de má-fé para verificar qual será a consequência do ato.
Assim dispõe o Código Civil:
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro. (destaques nossos)
Sucessão Hereditária
Segundo o professor Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro Direito Civil Brasileiro:
“O direito hereditário é, também, modo de aquisição da propriedade imóvel porque, “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários” (CC, art. 1.784). O inventário será feito em função do princípio da continuidade do registro de imóveis, para que o herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade. Todavia a aquisição desse direito dá-se simplesmente em razão do falecimento do de cujus, quando então se considera aberta a sucessão (princípio da saisine, segundo o qual o próprio morto transmite ao sucessor o domínio e a posse da herança: le mort saisit le vif)”. (GONÇALVES, C. R. Direito Civil Brasileiro. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2022. E-book.)
Registro Público de Título
Em todos os casos não previstos em lei, a propriedade só será adquirida através do registro público de título. Ou seja, a aquisição da propriedade através do registro de título no Registro de Imóveis é a regra no Brasil.
Os casos em que o registro do título é meramente declaratório, e não forma de aquisição da propriedade, foram estudados nos tópicos acima.
O Código Civil assim dispõe:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Reflexos das modalidades de aquisição da propriedade no Registro de Imóveis
Segundo o professor de Direito Notarial e Registral da pós-graduação da LFG, Fábio Gazzi:
“Dentre várias funções, o Registro de Imóveis assegura o efeito da publicidade da propriedade perante a sociedade, sendo o responsável pela segurança jurídica inerente a este direito fundamental que a propriedade reflete como estrutura do Estado.
Por intermédio do registro de imóveis opera-se o princípio da publicidade, na qual, pela presunção, dá-se conhecimento à sociedade do ato praticado em determinada matrícula em face de um determinado sujeito.
Todo título, judicial ou extrajudicial, que ingressar no Registro de Imóveis deve ser devidamente qualificado pelo Registrador, traduzindo a fé-pública esperada.
A finalidade desta qualificação é observar se os requisitos legais de transmissão ou constituição de ônus, gravames ou outras anotações na matrícula estão de acordo com o ordenamento jurídico”.
Quais os principais princípios da sistemática registral?
São diversos os princípios que regem a sistemática registral para garantir o cumprimento da segurança esperada. Dentre eles podem ser destacados o Princípio da Continuidade, o Princípio da Especialidade e o Princípio da Disponibilidade.
A seguir, veremos o que o professor Fábio Gazzi ensina sobre cada um desses princípios:
Princípio da Continuidade
“O princípio da continuidade determina a observância do encadeamento de atos permitindo vislumbrar a historicidade da matrícula. Assim, os atos deverão ser contínuos.
No direito romano, embora não expresso este princípio, pode-se afirmar a sua existência, uma vez que outro princípio comum a todos os modos de aquisição estabelece que o alienante da propriedade deve ser o proprietário e que todo proprietário capaz pode alienar, embora existissem exceções na época em relação a proibição de alienar”.
Princípio da Especialidade
“O Princípio da Especialidade determina a especificação pormenorizada do indivíduo e do bem para evitar equívocos na transmissão. Desta maneira, evita-se a transmissão de propriedades para homônimos.
Permite-se a exata extensão da propriedade, sendo correta a postura do registrador que determina a retificação da matrícula antes de registrar o título quando houver dúvidas sobre a área”.
Princípio da Disponibilidade
“Já o princípio da disponibilidade, que está mais vinculado ao direito de propriedade em si, permite analisar se o bem em questão pode ou não ser transmitido, como no caso quando houver a indisponibilidade do bem ou o bem estiver em nome de um menor, dentre outras hipóteses limitativas de direito.
Contudo, dependendo de como se proceder a aquisição da propriedade, a qualificação do título será flexibilizada”.
Aquisição da propriedade imóvel em concursos públicos
Para auxiliar em seus estudos para concurso, vamos apresentar questões sobre o assunto já cobradas em alguns certames. Vamos lá!
| 1- Concurso: MPE-SP Ano: 2019 Cargo: Promotor de Justiça Substituto Em relação à aquisição da propriedade imóvel, assinale a alternativa correta. a) Adquire-se propriedade por avulsão em decorrência de acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas desta. b) Adquire a propriedade de área de terra em zona rural não superior a 50 hectares aquele que a possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, desde que não seja proprietário de imóvel rural ou urbano. c) Aquele que, por dez anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel urbano adquire-lhe a propriedade, desde que tenha boa-fé, mesmo sem justo título. d) O aumento que o rio acresce às terras de modo vagaroso recebe o nome de aluvião, e estes acréscimos pertencem aos donos dos terrenos marginais, mediante indenização. e) Adquire-se a propriedade por abandono de álveo quando houver acréscimo de terras às margens de um rio, provocado pelo desvio de águas por força natural violenta, desde que sejam indenizados os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso. |
| 2 – Concurso: SEFAZ-SC Ano: 2021 Cargo: Analista da Receita Estadual De acordo com o Código Civil, a propriedade imóvel pode ser adquirida por: a) contrato, usucapião e evicção. b) registro do título translativo no Registro de Imóveis, usucapião e evicção. c) acessão, usucapião e registro do título translativo no Registro de Imóveis. d) contrato, tradição e acessão. e) contrato, ocupação e evicção. |
Gabarito: Questão 1 – Letra B
Questão 2 – Letra C
Fábio Pinheiro Gazzi é professor de Direito Notarial e Registral na pós-graduação da LFG. Advogado, Mestre em Direito (PUC-SP), pós-graduado lato sensu em Direito dos Contratos com ênfase em Societário (IICS/CEU), Professor de Graduação (FADITU e FACCAMP) e de pós-graduação em Direito Imobiliário (PUC-SP).
Esperamos que tenha gostado desse texto sobre aquisição da propriedade imóvel! Confira também nosso texto sobre o interdito proibitório!
